שלב אחרי שלב- איך לוקחים משכנתא בצורה נכונה

ההחלטה לקחת משכנתא היא החלטה משמעותית מאד, אשר תלווה אתכם במשך שנים רבות קדימה. מסיבה זו חשוב לבצע אותה בצורה נכונה ומסודרת, כאשר אתם מודעים לתהליך ולהשלכותיו לפרטי פרטים. במאמר זה נרחיב מעט אודות המשכנתא – מהי משכנתא? מהו תהליך קבלת משכנתא? אילו טעויות נפוצות בקבלת המשכנתא?

מהי משכנתא

משכנתא היא הלוואה גדולה, הניתנת עבור רכישת בית. הלוואת משכנתא שונה מהלוואות רגילות בכך שהיא כוללת בתוכה את ערבון ההלוואה (הבית אותו אתם קונים), ועל כן היא ניתנת בתנאי הלוואה נוחים יחסית. הלוואת המשכנתא ניתנת על פי רוב למשך תקופה ארוכה של עשרות שנים, כך שההחזר החודשי מותאם לרמת ההכנסה של לוקחי ההלוואה. תנאי המשכנתא מעוגנים בצורה מסוימת בחוק, כך למשל לא ניתן לקבל משכנתא עבור 100% משווי הנכס, ולא ניתן לקבוע החזר חודשי של מעל ל-50% מהכנסות הלווים.

שלבי לקיחת משכנתא

את הליך קבלת המשכנתא ניתן לחלק לארבעה שלבים מרכזיים:

א.     קבלת אישור עקרוני

בשלב הראשון על המבקש לבחור את הנכס אותו הוא מעוניין לרכוש, ולאחר מכן עליו לפנות לבנקים השונים לקבלת "אישור עקרוני למשכנתא". על מנת לקבל אישור זה על המבקש להציג מסמכים אישיים (גובה הכנסה חודשי, משלח יד, וכדו'), וכן עליו להציג פרטים אודות הנכס (מיקום, הוכחת בעלות, שווי שמאות וכדו').

ב.     בחירת תמהיל הלוואה

בשלב השני על המבקש לבחור את מסלול החזר ההלוואה המתאים ביותר עבורו. בבחירה זו עליו להתחשב בגובה וסוג הריבית, ובאופן כללי ניתן לומר שככל שמשך ההלוואה קצר יותר כך תנאי ההלוואה טובים יותר. הבחירה יכולה להיעשות באמצעות השוואה בין מספר בנקים שונים, והדרך המקובלת לעריכת ההשוואה היא באמצעות מחשבון משכנתא.

ג.      פתיחת תיק הלוואת משכנתא

לאחר בחירת מסלול המשכנתא, על המבקש לפתוח תיק משכנתא בבנק בו הוא מקבל את ההלוואה. פתיחת תיק משכנתא דורשת הצגת מסמכים שונים, והיא מגדירה באופן רשמי את קבלת ההלוואה.

ד.     תקופת פירעון

לאחר פתיחת תיק המשכנתא מעביר הבנק את סכום הקרן (מחיר הדירה המלא) לידי המוכר, והדירה באופן רשמי עוברת לבעלות הקונה. החל משלב זה על המבקש לשלם את ההחזרים החודשיים, כפי שהוגדרו בחוזה ההלוואה.

שלוש טעויות נפוצות בלקיחת משכנתא

1.     לקיחת משכנתא ללא פנייה ליועץ משכנתא חיצוני

אנשים רבים פונים ליועץ המשכנתא של הבנק, מתוך מחשבה שהלה ימליץ להם על תמהיל המשכנתא הטוב ביותר עבורם. חשוב לזכור שיועץ המשכנתא של הבנק הוא נציג הבנק, והאינטרס שלו הוא לספק לכם את מסלול המשכנתא הרווחי ביותר עבורו. מומלץ לערב יועץ משכנתא חיצוני, הנאמן לאינטרסים שלכם בצורה מלאה.

2.     התעלמות מביטוח המשכנתא

בנוסף לסכום ההלוואה עצמה, על לוקח המשכנתא לשלם עבור ביטוח חיים וביטוח מבנה. תשלומים אלה נראים כסכומים זעירים בהשוואה להחזר החודשי, ואנשים רבים אינם טורחים להתייחס אליהם ולהשוות אותם בין המסלולים השונים. חשוב לדעת שהוצאה חודשית זעירה של שקלים בודדים עשויה להצטבר לעשרות אלפי שקלים במשך השנים.

3.     תיעדוף של שקט נפשי

ישנה נטייה לפרוס את המשכנתא לשנים רבות, מתוך רצון להגיע להחזר החודשי הנמוך ביותר. גישה זו עשויה לגרום לכם לשלם עשרות ואף מאות אלפי שקלים יותר, מכיוון שפריסת ההלוואה מובילה לתשלומי ריבית מוגדלים.

הפרמטרים המשפיעים על חישוב המשכנתא

כאשר אנו באים לחשב משכנתא עלינו להתייחס לשלושה פרמטרים מרכזיים: סכום ההלוואה, גובה הריבית ומשך ההלוואה. סכום ההלוואה מושפע משווי הנכס פחות ההון העצמי העומד לרשותכם. גובה הריבית מושפע ממסלול ההלוואה אותו בחרתם, והוא נוצר מתמהיל המשכנתא הכולל. משך ההלוואה משפיע אף הוא על חישוב המשכנתא, וככל שמשך ההלוואה ארוך יותר כך ההחזר החודשי קטן, אולם התשלום הכולל על הריבית גדל. את הפרמטרים הללו יש להזין אל תוך מחשבון משכנתא, וכך ניתן להבין את גובה ההחזר החודשי.

משכנתא – טוב שהמומחים בצד שלך

כפי שפתחנו, לקיחת משכנתא היא צעד משמעותי, וחשוב לעשות אותו בכובד ראש. בכדי להיות בטוחים שאתם מקבלים את תנאי ההלוואה הטובים והמתאימים ביותר עבורכם, מומלץ לפנות לאיש מקצוע מנוסה, אשר ילווה אתכם בכל התהליך, ויסייע לכם לרכוש את דירת החלומות שלכם בצורה המהירה והזולה ביותר.